Quyết định 39/2024/QĐ-UBND quy định về chỉ tiêu áp dụng trong phương pháp thặng dư và yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình
| ỦY BAN NHÂN DÂN | CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM |
| Số: 39/2024/QĐ-UBND | Thái Bình, ngày 31 tháng 10 năm 2024 |
QUYẾT ĐỊNH
BAN HÀNH QUY ĐỊNH VỀ MỘT SỐ CHỈ TIÊU ÁP DỤNG TRONG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT KHI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH THÁI BÌNH
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015;
Căn cứ Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 22 tháng 6 năm 2015;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 18 tháng 6 năm 2020;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 ngày 29 tháng 6 năm 2024;
Căn cứ Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 470/TTr-STNMT ngày 31 tháng 10 năm 2024.
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về một số chỉ tiêu áp dụng trong phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình.
Điều 2. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 11 tháng 11 năm 2024.
Điều 3. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; các Giám đốc Sở, Thủ trưởng ban, ngành thuộc tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, thành phố; Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
| TM. ỦY BAN NHÂN DÂN |
QUY ĐỊNH
VỀ MỘT SỐ CHỈ TIÊU ÁP DỤNG TRONG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT KHI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH
(Ban hành kèm theo Quyết định số 39/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Bình)
Chương I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Quy định này quy định về một số chỉ tiêu áp dụng trong phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình theo quy định tại: Điểm đ khoản 2 Điều 6, điểm đ khoản 3 Điều 6 và khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.
2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất, đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất thực hiện xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình.
3. Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Quy định này, cụm từ “Thông tin dự án” là gọi chung cho các tài liệu sau:
1. Đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở theo Luật Nhà ở, Thông tin dự án gồm: Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 được cấp thẩm quyền thẩm định/phê duyệt, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định giao đất của cấp thẩm quyền.
2. Đối với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư dự án phát triển nhà ở theo hình thức đấu thầu theo quy định của Luật Đấu thầu, Thông tin dự án gồm: Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 được cấp thẩm quyền thẩm định/phê duyệt, văn bản chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư, hợp đồng dự án, quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp thẩm quyền.
3. Đối với trường hợp chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, Thông tin dự án gồm: Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 được cấp thẩm quyền thẩm định/phê duyệt, văn bản chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận nhà đầu tư, quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp thẩm quyền.
4. Đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, Thông tin dự án gồm: Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 được cấp thẩm quyền thẩm định/phê duyệt, văn bản về chủ trương đầu tư, phương án đấu giá được cấp thẩm quyền phê duyệt.
5. Đối với khu đất thuê (không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất), Thông tin dự án gồm: Văn bản về chủ trương đầu tư, quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng, thuyết minh dự án đầu tư.
Điều 4. Nguyên tắc áp dụng “Thông tin dự án” quy định tại Điều 3
Trường hợp tại Thông tin dự án có nhiều văn bản cùng nêu một vấn đề nhưng nội dung khác nhau thì lựa chọn nội dung tại văn bản của cấp có thẩm quyền cao nhất, ban hành gần thời điểm xác định giá đất cụ thể nhất để tính toán trong phương án xác định giá đất cụ thể.
Chương II
QUY ĐỊNH CỤ THỂ
Điều 5. Các chỉ tiêu áp dụng khi ước tính tổng doanh thu phát triển quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
1. Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy
a) Tỷ lệ bán hàng
- Đối với diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ: Tỷ lệ bán hàng được phân bổ đều theo số tháng kinh doanh bán hàng.
- Đối với diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng (chung cư):
Tỷ lệ bán hàng để tính doanh thu chuyển nhượng căn hộ chung cư được phân bổ đều theo số tháng kinh doanh bán hàng.
Tỷ lệ bán hàng đối với việc kinh doanh sàn thương mại, văn phòng (nếu có), cho thuê chỗ đỗ xe là 100%.
- Đối với khu đất thuê: Tỷ lệ bán hàng là 100% diện tích kinh doanh sàn thương mại, dịch vụ, nhà kho, nhà xưởng, cho thuê chỗ đỗ xe.
b) Tỷ lệ lấp đầy
- Đối với diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ: Tỷ lệ lấp đầy là 100%
- Đối với diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng (chung cư):
Tỷ lệ lấp đầy căn hộ chung cư là 100%.
Tỷ lệ lấp đầy đối với việc kinh doanh sàn thương mại, văn phòng (nếu có), cho thuê chỗ đỗ xe như sau:
Năm 1: Tỷ lệ 60%
Năm 2: Tỷ lệ 80%
Từ năm thứ 3 : Tỷ lệ 100%
- Đối với khu đất thuê: Tỷ lệ lấp đầy kinh doanh sàn thương mại dịch vụ, văn phòng, nhà kho, nhà xưởng, chỗ đỗ xe, kinh doanh dịch vụ như sau:
Năm 1 : Tỷ lệ 60%
Năm 2: Tỷ lệ 80%
Từ năm thứ 3 : Tỷ lệ 100%
2. Thời gian bán hàng: Được xác định theo Thông tin dự án.
3. Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ
Trường hợp Thông tin dự án chưa xác định hoặc xác định không rõ thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì xác định như sau:
a) Đối với diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ: Thời điểm bắt đầu bán hàng ngay sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
b) Đối với diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng (chung cư):
- Thời điểm bắt đầu bán hàng đối với diện tích căn hộ chung cư là ngay sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hoàn thành xây dựng phần móng.
- Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ đối với diện tích kinh doanh sàn thương mại, văn phòng, chỗ đỗ xe (nếu có) là ngay sau khi hoàn thành các hạng mục công trình đầu tư xây dựng.
c) Đối với khu đất thuê: Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ là ngay sau khi hoàn thành các hạng mục công trình đầu tư xây dựng theo tiến độ dự án được phê duyệt.
Điều 6. Các chỉ tiêu áp dụng khi ước tính tổng chi phí phát triển quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
1. Thời gian xây dựng: Tổng thời gian xây dựng các công trình xác định theo Thông tin dự án.
Trường hợp Thông tin dự án chưa xác định hoặc xác định không rõ thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì xác định thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy mô diện tích thực hiện dự án như sau:
Quy mô diện tích dưới 3ha: 6 tháng
Quy mô diện tích từ 3ha đến dưới 6ha: 12 tháng
Quy mô diện tích từ 6ha đến dưới 10ha: 18 tháng
Quy mô diện tích từ 10ha đến dưới 15ha: 24 tháng
Quy mô diện tích từ 15ha đến dưới 20ha: 30 tháng
Quy mô diện tích từ 20ha trở lên: 36 tháng
Thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật không lớn hơn tổng thời gian xây dựng các công trình của dự án.
2. Tiến độ xây dựng: Tỷ lệ % tiến độ xây dựng được phân bổ đều theo tổng số tháng xây dựng tương ứng từng hạng mục xây dựng theo Thông tin dự án. Hết thời gian xây dựng các hạng mục xây dựng hoàn thành 100%.
3. Chi phí kinh doanh
a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng:
- Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng căn hộ chung cư: Được tính bằng 2% tổng doanh thu tương ứng đã chiết khấu về thời điểm định giá.
- Đối với việc cho thuê, kinh doanh sàn thương mại, dịch vụ, văn phòng nhà kho, nhà xưởng, chỗ đỗ xe: Được tính bằng 1% doanh thu hàng năm.
b) Chi phí quản lý vận hành
- Đối với diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng căn hộ chung cư: Không tính chi phí vận hành.
- Đối với diện tích kinh doanh sàn thương mại, dịch vụ, văn phòng, nhà xưởng, nhà kho: Tính bằng 10% doanh thu hàng năm.
- Đối với diện tích kinh doanh chỗ đỗ xe: Tính bằng 5% doanh thu hàng năm.
4. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: Được tính bằng tỷ lệ chiết khấu (quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP) cộng thêm 5%, nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng và chi phí kinh doanh (đã chiết khấu về thời điểm định giá).
Điều 7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Khoảng cách, mức độ kết nối đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, trung tâm văn hóa, chợ, cơ sở y tế, cơ sở giáo dục đào tạo, thể thao, du lịch, danh lam thắng cảnh, công viên, quảng trường, khu vui chơi giải trí công cộng.
b) Điều kiện về giao thông: Độ rộng đường giao thông (bao gồm cả vỉa hè), kết cấu mặt đường (nhựa, bê tông, gạch, đất), mức độ kết nối giao thông với các đường khác.
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện: Tình trạng ổn định về cấp thoát nước, điện; tình trạng thoát nước sau mưa lớn.
d) Diện tích, kích thước (độ rộng mặt tiền, chiều sâu), hình thể của thửa đất, khu đất.
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn về số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có); yếu tố lô góc (giáp 2 đường, phố); giáp nhiều đường, phố, ngõ, khe hạ tầng; đường chiếu vào; đối diện nhìn ra hồ cảnh quan, công viên, cây xanh, khu thể thao công cộng.
e) Hiện trạng môi trường, an ninh: Hiện trạng an ninh, môi trường không khí, nước, bụi, khói; khoảng cách đến nghĩa trang, nghĩa địa, nhà đại thể, nhà hỏa táng, nhà tang lễ, khu tập kết rác thải, khu xử lý rác thải, cơ sở sản xuất.
f) Thời hạn sử dụng đất (đối với đất sử dụng có thời hạn).
g) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất
- Yếu tố tâm linh: Gần đình, đền, miếu, chùa, nhà thờ, nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà đại thể; nghĩa trang cũ.
- Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng căn hộ chung cư: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có kèm tài sản gắn liền với đất hay không; chuyển nhượng căn hộ hoàn thiện hay chuyển nhượng căn hộ xây thô.
- Pháp lý: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi.
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: Khoảng cách đến nơi thu gom, tiêu thụ, chế biến sản phẩm nông nghiệp; khoảng cách đến nơi cấp, thoát nước tưới tiêu.
c) Yếu tố giao thông: Mức độ thuận tiện giao thông phục vụ cho sản xuất, thu gom, vận chuyển sản phẩm nông nghiệp; điều kiện về địa hình.
d) Thời hạn sử dụng đất (áp dụng đối với trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp).
đ) Các yếu tố khác: Yếu tố môi trường (Khoảng cách đến các công trình, nhà máy sản xuất có phát sinh khí thải, nước thải, nhiệt độ).
3. Mức độ chênh lệch tối đa từng yếu tố
a) Đối với đất phi nông nghiệp: Mức độ chênh lệch từng yếu tố đánh giá không quá 30%.
b) Đối với đất nông nghiệp: Mức độ chênh lệch từng yếu tố đánh giá không quá 10%.
4. Cách thức điều chỉnh mức độ chênh lệch của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Căn cứ vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của các thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của các thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối, tỷ lệ %.
Việc điều chỉnh mức độ chênh lệch từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn, thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ % sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
Chương III
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều 8. Điều khoản chuyển tiếp
1. Đối với trường hợp phương án giá đất cụ thể do cơ quan Tài nguyên và Môi trường đã trình Ủy ban nhân dân cấp thẩm quyền quyết định giá cụ thể theo quy định của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ trước ngày Quy định này có hiệu lực thi hành thì Ủy ban nhân dân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo phương án đã trình, không áp dụng quy định này.
2. Trong quá trình thực hiện nếu có khó khăn, vướng mắc, các cơ quan, đơn vị liên quan phản ánh bằng văn bản về Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.
| Số hiệu | 39/2024/QĐ-UBND |
|---|---|
| Loại văn bản | Quyết định |
| Lĩnh vực | Lĩnh vực khác |
| Ngày ban hành | 31/10/2024 |
| Ngày hiệu lực | 11/11/2024 |
| Nơi ban hành | Tỉnh Thái Bình |
| Người ký | Lại Văn Hoàn |
| Tình trạng | Chưa xác định |
Tóm tắt mang tính tham khảo.
Tóm tắt Quyết định 39/2024/QĐ-UBND quy định về chỉ tiêu áp dụng trong phương pháp thặng dư và yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh Thái Bình Quyết định số 39/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Bình ban hành quy định chi tiết về một số chỉ tiêu áp dụng trong phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Bình. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 11 tháng 11 năm 2024. Quy định chung và trách nhiệm thi hành Phạm vi điều chỉnh: Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về một số chỉ tiêu áp dụng trong phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình. Hiệu lực thi hành: Quyết định chính thức áp dụng từ ngày 11 tháng 11 năm 2024. Trách nhiệm thực hiện: Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; các Giám đốc Sở, Thủ trưởng ban, ngành thuộc tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp (huyện, thành phố, xã, phường, thị trấn) và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành. Các chỉ tiêu áp dụng khi ước tính tổng doanh thu phát triển (Điều 5) Khi xác định doanh thu phát triển theo phương pháp thặng dư, các chỉ tiêu về tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy và thời gian kinh doanh được quy định cụ thể như sau: Tỷ lệ bán hàng: Đối với đất xây dựng nhà ở riêng lẻ: Tỷ lệ bán hàng được phân bổ đều theo số tháng kinh doanh bán hàng. Đối với đất xây dựng nhà ở cao tầng (chung cư): Tỷ lệ bán căn hộ chung cư phân bổ đều theo số tháng kinh doanh; tỷ lệ bán đối với sàn thương mại, văn phòng và cho thuê chỗ đỗ xe là 100%. Đối với khu đất thuê: Tỷ lệ bán hàng đạt 100% diện tích kinh doanh sàn thương mại, dịch vụ, nhà kho, nhà xưởng, cho thuê chỗ đỗ xe. Tỷ lệ lấp đầy: Đối với đất xây dựng nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư: Tỷ lệ lấp đầy đạt 100%. Đối với sàn thương mại, văn phòng, chỗ đỗ xe thuộc chung cư và khu đất thuê: Năm thứ 1 đạt tỷ lệ 60%; năm thứ 2 đạt tỷ lệ 80%; từ năm thứ 3 trở đi đạt tỷ lệ lấp đầy 100%. Thời gian bán hàng: Được xác định căn cứ theo Thông tin dự án cụ thể. Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: Trường hợp Thông tin dự án chưa xác định hoặc không rõ ràng thì áp dụng: Đất xây dựng nhà ở riêng lẻ: Bắt đầu ngay sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Đất xây dựng nhà ở cao tầng (chung cư): Đối với căn hộ chung cư là ngay sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và xây dựng xong phần móng; đối với sàn thương mại, văn phòng, chỗ đỗ xe là ngay sau khi hoàn thành các hạng mục công trình đầu tư xây dựng. Khu đất thuê: Bắt đầu ngay sau khi hoàn thành các hạng mục công trình đầu tư xây dựng theo tiến độ dự án được phê duyệt. Các chỉ tiêu áp dụng khi ước tính tổng chi phí phát triển (Điều 6) Việc tính toán tổng chi phí phát triển của dự án được thực hiện dựa trên các chỉ tiêu định mức sau: Thời gian xây dựng: Xác định theo Thông tin dự án. Trường hợp không rõ thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật, áp dụng thời gian theo quy mô diện tích đất thực hiện dự án: Quy mô dưới 3ha: 6 tháng. Quy mô từ 3ha đến dưới 6ha: 12 tháng. Quy mô từ 6ha đến dưới 10ha: 18 tháng. Quy mô từ 10ha đến dưới 15ha: 24 tháng. Quy mô từ 15ha đến dưới 20ha: 30 tháng. Quy mô từ 20ha trở lên: 36 tháng. Lưu ý: Thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật không được vượt quá tổng thời gian xây dựng các công trình của dự án. Tiến độ xây dựng: Tỷ lệ % tiến độ xây dựng được phân bổ đều theo tổng số tháng xây dựng tương ứng của từng hạng mục. Khi kết thúc thời gian xây dựng, các hạng mục phải hoàn thành 100%. Chi phí kinh doanh: Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: Tính bằng 2% tổng doanh thu tương ứng đã chiết khấu về thời điểm định giá (đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn hộ chung cư); tính bằng 1% doanh thu hàng năm (đối với cho thuê, kinh doanh sàn thương mại, dịch vụ, văn phòng, nhà kho, nhà xưởng, chỗ đỗ xe). Chi phí quản lý vận hành: Không tính đối với diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn hộ chung cư; tính bằng 10% doanh thu hàng năm đối với sàn thương mại, văn phòng, nhà xưởng, nhà kho; tính bằng 5% doanh thu hàng năm đối với chỗ đỗ xe. Chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư: Được tính bằng tỷ lệ chiết khấu (theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP) cộng thêm 5%, nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng và chi phí kinh doanh đã được chiết khấu về thời điểm định giá. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức độ chênh lệch tối đa (Điều 7) Quy định chi tiết các yếu tố ảnh hưởng và phương pháp điều chỉnh mức độ chênh lệch giá đất giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá: Yếu tố ảnh hưởng đối với đất phi nông nghiệp: Vị trí, địa điểm: Khoảng cách và khả năng kết nối đến các trung tâm hành chính, thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục, công viên, khu vui chơi giải trí. Điều kiện giao thông: Độ rộng đường (gồm cả vỉa hè), kết cấu mặt đường, mức độ kết nối giao thông. Điều kiện cấp thoát nước, cấp điện: Sự ổn định của hệ thống điện, nước; tình trạng ngập úng sau mưa lớn. Diện tích, kích thước (mặt tiền, chiều sâu), hình thể thửa đất. Quy hoạch xây dựng: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới, giới hạn chiều cao, số tầng hầm; các yếu tố đặc thù như lô góc, giáp nhiều mặt đường, đường đâm, view hồ cảnh quan, công viên. Môi trường, an ninh: Tình hình an ninh, mức độ ô nhiễm (bụi, khói, tiếng ồn); khoảng cách đến nghĩa trang, nhà tang lễ, bãi rác, cơ sở sản xuất. Thời hạn sử dụng đất (đối với đất sử dụng có thời hạn). Yếu tố khác: Tâm linh (gần đền, chùa, nghĩa trang cũ); hình thức chuyển nhượng (kèm tài sản hay không, xây thô hay hoàn thiện); pháp lý (hợp đồng, giấy chứng nhận, quyết định trúng đấu giá). Yếu tố ảnh hưởng đối với đất nông nghiệp: Năng suất cây trồng, vật nuôi. Vị trí, đặc điểm: Khoảng cách đến nơi thu gom, tiêu thụ, chế biến nông sản; khoảng cách đến nguồn cấp thoát nước tưới tiêu. Giao thông: Mức độ thuận tiện phục vụ sản xuất, vận chuyển nông sản; điều kiện địa hình. Thời hạn sử dụng đất (đối với trường hợp thuê đất nông nghiệp). Yếu tố khác: Môi trường (khoảng cách đến nhà máy phát sinh khí thải, nước thải, nhiệt độ). Mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố: Đối với đất phi nông nghiệp: Đánh giá chênh lệch không quá 30% cho từng yếu tố. Đối với đất nông nghiệp: Đánh giá chênh lệch không quá 10% cho từng yếu tố. Cách thức điều chỉnh mức độ chênh lệch: Lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh mức giá của các thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối trước, tỷ lệ % sau. Nếu yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh. Nếu yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh. Điều khoản chuyển tiếp và xử lý vướng mắc (Điều 8) Quy định chuyển tiếp: Đối với các phương án giá đất cụ thể đã được cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định trước ngày Quyết định này có hiệu lực (ngày 11/11/2024) thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã trình, không áp dụng quy định tại Quyết định này. Giải quyết khó khăn, vướng mắc: Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh vướng mắc, các cơ quan, đơn vị liên quan phản ánh bằng văn bản về Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
- Luật Đấu thầu 2023
- Luật Nhà ở 2023