Quyết định 145/2026/QĐ-UBND sửa đổi Quyết định 13/2026/QĐ-UBND quy định yếu tố khác hình thành doanh thu và chi phí phát triển khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Cà Mau

Tóm tắt mang tính tham khảo.

Quyết định số 145/2026/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau là văn bản pháp lý quan trọng nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 13/2026/QĐ-UBND. Văn bản này tập trung điều chỉnh các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí phát triển khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, đồng thời quy định chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Dưới đây là tóm tắt chi tiết và chuyên sâu các nội dung cốt lõi của Quyết định này. - Thông tin tổng quan về văn bản pháp quy Tên văn bản: Quyết định 145/2026/QĐ-UBND sửa đổi Quyết định 13/2026/QĐ-UBND quy định yếu tố khác hình thành doanh thu và chi phí phát triển khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Cơ quan ban hành: Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau. Người ký ban hành: Phó Chủ tịch Lâm Văn Bi. Ngày có hiệu lực: Ngày 26 tháng 6 năm 2026. - Nguyên tắc áp dụng khi thiếu thông tin trong hồ sơ dự án Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 3 quy định rõ phương án xử lý khi các văn bản về chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu thực hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định đầy đủ các yếu tố về thời gian, tỷ lệ, thời điểm bắt đầu bán hàng (hoặc kinh doanh sản phẩm, dịch vụ), thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng từng năm (bao gồm cả trường hợp đã xác định thời gian bán hàng, thời gian xây dựng nhưng chưa quy định tỷ lệ bán hàng, tiến độ xây dựng từng năm). Trong trường hợp này, Tổ chức tư vấn định giá đất có trách nhiệm thực hiện theo các quy định chi tiết tại Điều 4, 5, 6, 7, 8, 9 của Quyết định này để làm cơ sở tính toán giá đất. - Quy định đối với dự án xây dựng nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà độc lập Sửa đổi, bổ sung số thứ tự thứ 6 Điều 5 đối với thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng dự án có quy mô từ 500 đến dưới 1.000 căn nhà . Tiến độ xây dựng và tỷ lệ bán hàng được phân bổ chi tiết theo từng năm như sau: Năm thứ 1: Tỷ lệ bán hàng đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 20%. Năm thứ 2: Tỷ lệ bán hàng đạt 10%; Tiến độ xây dựng đạt 25%. Năm thứ 3: Tỷ lệ bán hàng đạt 25%; Tiến độ xây dựng đạt 25%. Năm thứ 4: Tỷ lệ bán hàng đạt 25%; Tiến độ xây dựng đạt 15%. Năm thứ 5: Tỷ lệ bán hàng đạt 20%; Tiến độ xây dựng đạt 10%. Năm thứ 6: Tỷ lệ bán hàng đạt 10%; Tiến độ xây dựng đạt 5%. Năm thứ 7: Tỷ lệ bán hàng đạt 10%; Tiến độ xây dựng đạt 0% (đã hoàn thành xây dựng). - Quy định về tỷ lệ lấp đầy và tiến độ xây dựng đối với dự án thương mại, dịch vụ Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 7 quy định chi tiết các yếu tố hình thành doanh thu và ước tính chi phí phát triển dựa trên quy mô diện tích sàn xây dựng của dự án: Dự án có diện tích sàn xây dựng dưới 50.000 m2: Năm thứ 1: Tỷ lệ lấp đầy đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 50%. Năm thứ 2: Tỷ lệ lấp đầy đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 50%. Năm thứ 3: Tỷ lệ lấp đầy đạt 50%. Năm thứ 4: Tỷ lệ lấp đầy đạt 60%. Năm thứ 5: Tỷ lệ lấp đầy đạt 65%. Năm thứ 6: Tỷ lệ lấp đầy đạt 70%. Từ năm thứ 7: Tỷ lệ lấp đầy đạt 75%. Từ năm thứ 8 trở đi: Tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 80%. Dự án có diện tích sàn xây dựng từ 50.000 m2 đến dưới 150.000 m2: Năm thứ 1: Tỷ lệ lấp đầy đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 40%. Năm thứ 2: Tỷ lệ lấp đầy đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 40%. Năm thứ 3: Tỷ lệ lấp đầy đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 20%. Năm thứ 4: Tỷ lệ lấp đầy đạt 40%. Năm thứ 5: Tỷ lệ lấp đầy đạt 50%. Năm thứ 6: Tỷ lệ lấp đầy đạt 55%. Năm thứ 7: Tỷ lệ lấp đầy đạt 60%. Năm thứ 8: Tỷ lệ lấp đầy đạt 65%. Năm thứ 9: Tỷ lệ lấp đầy đạt 70%. Từ năm thứ 10 trở đi: Tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 75%. Dự án có diện tích sàn xây dựng từ 150.000 m2 đến dưới 300.000 m2: Năm thứ 1: Tỷ lệ lấp đầy đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 30%. Năm thứ 2: Tỷ lệ lấp đầy đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 30%. Năm thứ 3: Tỷ lệ lấp đầy đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 20%. Năm thứ 4: Tỷ lệ lấp đầy đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 20%. Năm thứ 5: Tỷ lệ lấp đầy đạt 35%. Năm thứ 6: Tỷ lệ lấp đầy đạt 45%. Năm thứ 7: Tỷ lệ lấp đầy đạt 50%. Năm thứ 8: Tỷ lệ lấp đầy đạt 55%. Năm thứ 9: Tỷ lệ lấp đầy đạt 60%. Năm thứ 10: Tỷ lệ lấp đầy đạt 65%. Từ năm thứ 11 trở đi: Tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 70%. Dự án có diện tích sàn xây dựng từ 300.000 m2 trở lên: Năm thứ 1: Tỷ lệ lấp đầy đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 20%. Năm thứ 2: Tỷ lệ lấp đầy đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 30%. Năm thứ 3: Tỷ lệ lấp đầy đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 20%. Năm thứ 4: Tỷ lệ lấp đầy đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 20%. Năm thứ 5: Tỷ lệ lấp đầy đạt 0%; Tiến độ xây dựng đạt 10%. Năm thứ 6: Tỷ lệ lấp đầy đạt 30%. Năm thứ 7: Tỷ lệ lấp đầy đạt 40%. Năm thứ 8: Tỷ lệ lấp đầy đạt 45%. Năm thứ 9: Tỷ lệ lấp đầy đạt 50%. Năm thứ 10: Tỷ lệ lấp đầy đạt 55%. Năm thứ 11: Tỷ lệ lấp đầy đạt 60%. Năm thứ 12: Tỷ lệ lấp đầy đạt 65%. Từ năm thứ 13 trở đi: Tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 70%. - Quy định về các khoản chi phí phát triển và định nghĩa diện tích thương phẩm Chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng: Được ấn định bằng 3% doanh thu. Chi phí quản lý vận hành: Căn cứ vào quy mô đầu tư, vị trí, năng lực đầu tư của dự án, Tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất chi phí quản lý vận hành cho từng dự án cụ thể, nhưng không được vượt quá 30% doanh thu để trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định. Chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư: Được tính bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá (đã bao gồm tính toán đến vốn chủ sở hữu và rủi ro kinh doanh). Xử lý các yếu tố chưa được quy định: Đối với các yếu tố hình thành nên doanh thu phát triển và chi phí phát triển chưa được quy định cụ thể trong Quyết định này, Tổ chức tư vấn xác định giá đất có trách nhiệm căn cứ trên cơ sở dữ liệu thị trường thực tế tại địa phương để chứng minh các tỷ lệ cho phù hợp với từng dự án cụ thể. Định nghĩa diện tích thương phẩm: Được xác định rõ ràng là diện tích kinh doanh và không bao gồm diện tích tầng hầm. - Phương pháp xác định đối với dự án hỗn hợp (nhiều mục đích sử dụng đất) Sửa đổi, bổ sung Điều 9 nhằm hướng dẫn chi tiết cách tính toán doanh thu và chi phí đối với các dự án đa mục tiêu: Đối với dự án hỗn hợp có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau, doanh thu và chi phí phát triển cho từng loại hình cụ thể sẽ được bóc tách và xác định theo các quy định tương ứng tại các Điều 3, 4, 5, 6, 7 của Quyết định này. Trường hợp dự án phát triển nhà ở được thực hiện theo hình thức phân lô bán nền, nhưng trong đó có quy định một số tuyến đường bắt buộc phải xây dựng nhà ở trước khi bán, thì áp dụng quy định tại Điều 4 của Quyết định này để tính toán doanh thu và chi phí phát triển cho phần diện tích xây dựng nhà đó. - Điều khoản thi hành, chuyển tiếp và tổ chức thực hiện Hiệu lực thi hành: Quyết định này chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 26 tháng 6 năm 2026. Quy định chuyển tiếp: Đối với các phương án giá đất cụ thể đã được Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tỉnh Cà Mau thống nhất thông qua trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã duyệt, không áp dụng các quy định sửa đổi tại Quyết định này. Trách nhiệm thực hiện: Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức triển khai thực hiện Quyết định này. Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh khó khăn, vướng mắc, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan phải kịp thời phản ánh về Sở Nông nghiệp và Môi trường để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, quyết định. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất các cấp; Giám đốc các Sở: Nông nghiệp và Môi trường, Tài chính, Xây dựng; Trưởng Thuế tỉnh Cà Mau; Thủ trưởng các sở, ban, ngành tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các xã, phường và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.